Autorizace smluv advokátem a odpovědnost advokáta za případnou škodu s tím související

Autorizace smlouvy advokátem se vztahuje výlučně na smlouvy o převodu nemovitostí. Z uvedeného jsou tak vyloučené např. smlouvy o vzniku, případně zániku věcných břemen a pod., i když se jedná o práva s nemovitostmi přímo související. Zákon však z autorizace nevylučuje smíšenou smlouvu, t.j. smlouvu o převodu nemovitostí spolu s jinou smlouvou, např. smlouvou zakládající právo odpovídající věcnému břemenu. V takovém případě se ve smyslu ust. §42 odst. 3 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastru nemovitostí a o zápisu vlastnických a jiných práv k nemovitostem (katastrální zákon) ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Katastrální zákon“) nevyžaduje ověření podpisu povinného z věcného břemena přesto, že tato smlouva sama o sebe není předmětem autorizace. Mělo by se však jednat o právní jednání, které přímo souvisejí s převodem nemovitostí, je uzavírané mezi těmi samými účastníky a týká se té samé nemovitosti.

Ve smyslu Zákona o advokacii autorizací smlouvy je (i) sepsání smlouvy o převodu nemovitosti, (ii) zjištění totožnosti účastníků této smlouvy, resp. jejich zástupců, (iii) posouzení, zda smlouva neodporuje zákonu, neobchází zákon, nepříčí se dobrým mravům, a (iv) posouzení, zda uzavřením smlouvy nedojde ke skutečnosti zakládající vznik škody. Pokud jde o smlouvu o převodu nemovitosti za úplatu, advokát upozorní účastníky smlouvy na platební podmínky kupní ceny ujednané ve smlouvě a ve smlouvě uvede prohlášení účastníků smlouvy o obeznámení se s danými platebními podmínkami. Autorizace se potvrzuje připojením doložky o autorizaci.

(i) Sepsání smlouvy o převodu nemovitosti.

Sepsání smlouvy je ve smyslu Zákona o advokacii úkonem právní služby a advokát je oprávněn sepsat smlouvu bez toho, aby následně přistoupil k její autorizaci. Nicméně v takovém případě je ve smyslu Katastrálního zákona potřebné ověření podpisu převodce na smlouvě o převodu nemovitosti. Uvedené však neplatí za předpokladu, že smlouva o převodu nemovitosti je autorizována advokátem. Taktéž není potřebné ani ověření podpisu převodce jako zmocnitele na dohodě o plné moci uzavřené mezi advokátem a klientem k autorizaci smlouvy, která je následně přílohou návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Nicméně, pokud převodce uzavírá autorizovanou smlouvu prostřednictvím zástupce, podpis převodce na plné moci musí být ověřen.

Advokát je povinen provést autorizaci výlučně osobně. Autorizaci nesmí provést na listině, kterou nevyhotovil, na listině, která neobsahuje žádný text, ani na listině, která je napsaná v jiném než slovenském anebo českém jazyce, pokud současně není předložená v úředně ověřeném překladu do státního jazyka. Pokud advokát provede takovou autorizaci, dopouští se disciplinárního provinění[1]. Povinnost předložit úředně ověřený překlad neplatí, pokud advokát ovládá jazyk, ve kterém je listina napsaná. Ohodnocení stupně svojí znalosti konkrétního jazyka je na zvážení a odpovědnosti autorizujícího advokáta.

(ii) Zjištění totožnosti smluvních stran, resp. jejich zástupců.

Jednou ze základních povinností advokáta při autorizaci smlouvy je zjištění totožnosti smluvních stran, resp. jejich zástupců. Pokud advokát účastníky smlouvy (jejich zástupce) nezná, je povinen zjistit jejich totožnost platným dokladem totožnosti anebo jejich totožnost musí být potvrzena dvěma svědky totožnosti. Advokát by měl ověřit totožnost účastníka alespoň dvěma úředními doklady[2]. V případě, že i po splnění výše uvedeného postupu má advokát pochybnosti o totožnosti osob, je povinen provést další zjišťování (např. prostřednictvím dalších svědků anebo listinných důkazů, resp. požádá o vyjádření příslušnou obec a pod.). Pokud se advokátovi nepodaří zjistit skutečnou totožnost účastníka/účastníků smlouvy resp. jejich zástupců, je oprávněn autorizaci odmítnout. Pokud tak neučiní, nemůže se zbavit odpovědnosti za případnou škodu způsobenou zneužitím totožnosti (viz níže v textu).

(iii) Posouzení, zda smlouva neodporuje zákonu, neobchází zákon, nepříčí se dobrým mravům.

Další z povinností advokáta v této souvislosti je posouzení smlouvy o převodu nemovitosti z uvedených tří hledisek. Jde o odborné právní posouzení smlouvy a jej souladu s platným právem a s dobrými mravy. Dobré mravy posuzuje advokát v souladu s právním řádem, stavovskými předpisy Slovenské advokátní komory a konstantní judikaturou[3].

(iv) Posouzení, zda uzavřením smlouvy nedojde ke skutečnosti zakládající vznik škody.

V tomto případě jde o nejkontroverznější ustanovení v souvislosti s autorizací smluv. Ani důvodová zpráva k předmětné novele Zákona o advokacii nedefinuje postup resp. hlediska, na základě kterých by měl advokát posoudit, zda jinak platnou smlouvou, neodporující zákonu ani dobrým mravům, nebude způsobená škoda. Zákonodárce neuvádí ani to, na koho straně má advokát zkoumat riziko škody, jelikož je jeho klientem pouze jedna ze smluvních stran. Uvedenou povinnost je možné chápat jako určitou prevenční povinnost advokáta, který by měl výše uvedené zvážit s odbornou péčí.

V případě úplatné smlouvy o převodu nemovitostí je advokát před autorizací, kromě uvedeného, povinen obeznámit strany s ujednanými platebními podmínkami a ve smlouvě je povinen uvést prohlášení účastníků smlouvy o obeznámení se s těmito podmínkami. Další důležitou povinností advokáta je informovat účastníky smlouvy o výši pojistného krytí a pojišťovně, ve které je advokát pojištěn pro případ odpovědnosti za škodu v souvislosti s autorizací smlouvy o převodu nemovitosti.

ODPOVĚDNOSŤ ADVOKÁTA ZA ŠKODU

V souvislosti s výše uvedeným může advokátovi při autorizaci smluv o převodu nemovitostí vzniknout několik druhů odpovědnosti za škodu:

1. Odpovědnost za nezjištění skutečné totožnosti smluvních stran, resp. jejich zástupců.

Jak jsme už zmínili výše, advokát je povinen využít všechny zákonem stanovené možnosti na zjištění a ověření totožnosti smluvních stran resp. jejich zástupců. V případě, pokud i přesto má advokát pochybnosti o jejich totožnosti, je oprávněn autorizaci smlouvy odmítnout. V opačném případě odpovídá za škodu, která poškozenému vznikla v důsledku zneužití totožnosti. Uvedená odpovědnost je ve smyslu Zákona o advokacii konstruovaná jako objektivní odpovědnost s jediným liberačním důvodem. Jinými slovy, advokát bude odpovídat za způsobenou škodu v důsledku zneužití totožnosti bez ohledu na jeho zavinění a bez ohledu na to, že vykonal všechny zákonem vyžadované úkony na zjištění totožnosti smluvních stran, resp. jejich zástupců. Advokát se zbaví odpovědnosti pouze v případě, pokud prokáže, že poškozený účastník smlouvy věděl o skutečnosti, která byla příčinou vzniku této škody. Z uvedeného vyplývá, že důkazné břemeno spočívá na advokátovi.

2. Odpovědnost za porušení povinnosti jednat s odbornou péčí.

Ve smyslu Zákona o advokacii advokát odpovídá klientovi za škodu, kterou mu způsobil v souvislosti s výkonem advokacie. Odpovědnost advokáta se také vztahuje na škodu způsobenou jeho koncipientem anebo jiným jeho zaměstnancem. Pokud však advokát vykonává advokacii jako společník společnosti, odpovědnost se vztahuje jenom na tuto společnost. Uvedené se však vztahuje na odpovědnost advokáta za škodu pouze vůči svému klientovi.

3. Obecná odpovědnost za škodu.

Jak jsme již zmínili pod bodem 2, advokát bude odpovědný za škodu způsobenou při výkonu advokacie pouze vůči svému klientovi. V případě, že v souvislosti s porušením povinnosti advokáta ohledně postupu při výkonu autorizace, vznikne škoda druhé smluvní straně, t.j. té smluvní straně, která není klientem advokáta, máme za to, že advokát bude v takovém případě odpovídat jen podle ust. § 420 Občanského zákoníku. Uvedené ustanovení upravuje tzv. obecnou odpovědnost za škodu způsobenou v důsledku porušení právní povinnosti. Jde o subjektivní odpovědnost, které se povinná osoba zprostí v případě, pokud prokáže, že způsobenou škodu nezavinila.

VÝHODY AUTORIZACE PRO KLIENTA

I přes možnost autorizace smlouvy o převodu nemovitosti ze strany advokáta, pořád zůstává zachována možnost dát sepsat advokátovi smlouvu bez autorizace, avšak v tomto případě bude potřebné ověřit podpis převodce. Je však potřebné zmínit některé z výhod, které klientovi vyplynou, pokud se rozhodne využít možnost autorizace jeho smlouvy advokátem:

1. klient má jistotu, že smlouva netrpí právními vadami a před zápisem do katastru je platná a účinná;
2. klient má jistotu, že příslušná nemovitost je způsobilým předmětem převodu;
3. potenciální riziko podvodu ze strany druhého účastníka smlouvy je minimalizované;
4. advokát má objektivní odpovědnost za případné zneužití totožnosti v souvislosti s uzavíráním smlouvy;
5. advokát má odpovědnost za škodu vůči klientovi za porušení povinností při výkonu advokacie;
6. advokát je povinně smluvně pojištěný pro případ odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu advokacie;
7. zkrácená lhůta na katastrální řízení - místo 30 dní je správa katastru povinna v případě smlouvy autorizované advokátem rozhodnout do 20 dní ode dne doručení návrhu na vklad. Správa katastru v porovnání s „klasickým“ řízením o návrhu na vklad zkoumá při autorizované smlouvě jenom splnění procesních podmínek na povolení vkladu a soulad smlouvy s katastrálním operátem. Posouzení samotné smlouvy nevykonává.

VYUŽITÍ AUTORIZACE SMLUV ADVOKÁTEM V PRAXI

Navzdory účelu zavedení tohoto právního institutu, kterým bylo zejména zrychlení katastrálního řízení a snížení právní nejistoty účastníků smlouvy o převodu nemovitosti, je tento institut v praxi poměrně málo využíván. Máme za to, že důvodem je zvolená právní úprava tohoto institutu. Advokát je ve smyslu platní právní úpravy povinen, pokud souhlasí s vykonáním autorizace, převzít na sebe vysokou míru odpovědnosti, které se v případě zneužití totožnosti účastníky smlouvy nezbaví, ani pokud vykonal všechny úkony, které je povinen ze zákona vykonat s odbornou péčí. Jinými slovy, advokát se vystavuje riziku odpovědnosti za případnou škodu, i když žádnou ze svých zákonných povinností nezanedbal. Výše již byla zmíněna i zmatečná formulace v předmětné právní úpravě autorizace, na základě které je advokát povinen zkoumat, zda uzavřením smlouvy podléhající autorizaci nedojde ke vzniku škody. Vzhledem k vágnosti této formulace se advokát vystavuje velkému riziku odpovědnosti za jakoukoliv případnou škodu vzniklou v souvislosti s autorizovanou smlouvou, jelikož především není dáno ve vztahu ke kterému účastníkovi má advokát riziko takové škody zkoumat, hlediska, na základě kterých má riziko vzniku škody posoudit a pod.

V souvislosti s odpovědností advokáta při autorizaci smluv, je podle našeho názoru de lege ferenda potřebné legislativně definovat jasné požadavky na činnost advokáta tak, aby v budoucnosti nemohla nastat pochybnost o tom, zda splnil všechny svoje zákonné povinnosti potřebné na liberaci z případné odpovědnosti za škodu. Důsledkem takové změny právní úpravy bude nepochybně častější využití autorizace smluv advokáty v praxi.

[1] Článek 16 usnesení předsednictví Slovenské advokátní komory č. 3/13/2009 (dále jen „Usnesení o autorizaci“).

[2] Článek 12 odst. 1 Usnesení o autorizaci.

[3] Článek 3 odst. 2 Usnesení o autorizaci.