Změny u předkupního práva ke garážovému stání?
S účinností od 1. 1. 2018 občanský zákoník opět zakotvil zákonné předkupní právo spoluvlastníků při převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci.[1] V případě úplatného i bezúplatného převodu spoluvlastnického podílu je převodce povinen nabídnout tento podíl ke koupi všem ostatním spoluvlastníkům[2] a jestliže tak neučiní, mohou ostatní spoluvlastníci, kteří tímto byli zkráceni na svém právu, požadovat po novém vlastníkovi, aby jim nabytý podíl prodal.
Toto pravidlo přitom působí značné problémy zejména při prodeji jednotek – bytů a souvisejícího garážového stání, představovaného spoluvlastnickým podílem na garáži, která je jako celek samostatnou jednotkou. Garáž přitom zpravidla náleží do spoluvlastnictví s ostatními vlastníky jednotek.
V případě převodu podílu na tzv. nebytové jednotce, kterou může být kromě garáže například i sklep, je tedy převodce povinen nabídnout tento podíl všem ostatním spoluvlastníkům a není tak jisté, že tito své právo neuplatní a že bude skutečně možné společně s bytovou jednotkou příslušný spoluvlastnický podíl převést.
Právě možnost koupě garážového stání spolu s koupí jednotky bývá přitom pro zájemce zcela zásadní. Postup v souladu se zákonem, tj. splnění povinnosti převodce nabídnout věc všem spoluvlastníkům, je s ohledem na zpravidla větší počet oprávněných poměrně administrativně i časově náročný. V praxi bývá řešením této situace např. vzdání se předkupního práva s účinky pro nástupce dotčeného spoluvlastníka,[3] které je zapisováno do katastru nemovitostí, alternativně vzdání se předkupního práva ad hoc pro konkrétní případ apod.
Chystaná novela občanského zákoníku
S výše uvedenými nedostatky současné úpravy se má vypořádat připravovaná novela občanského zákoníku,[4] která byla dne 4. 2. 2019 schválena vládou a která byla dne 20. 2. 2019 předložena Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky k projednání (dále jen „Novela“).
Novela zákona sice předkupní právo spoluvlastníkům zachová, nicméně jej navrhuje omezit ve vztahu k některým případům bytového spoluvlastnictví,[5] a to zavedením výjimky ze zákonného předkupního práva spoluvlastníků pro případ:
- Převodu spoluvlastnického podílu na jiné, s převáděnou bytovou jednotkou funkčně související nebytové jednotce či na souboru nebytových prostorů, tj. např. sklep či garážové stání.
- Převodu spoluvlastnického podílu na takové nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí, k níž je vlastnické právo rozděleno na vlastnické právo k jednotkám, tj. typicky na převody spoluvlastnického podílu na příjezdových cestách či na pozemcích venkovního parkovacího stání.
Očekávaná účinnost Novely?
Závěrem nutno podotknout, že tato Novela je na samotném počátku legislativního procesu a nelze zatím odhadovat, v jaké podobě a zda vůbec bude přijata. Po prvním čtení v Poslanecké sněmovně byla Novela přikázána k projednání výborům, projednávání návrhu je aktuálně přerušeno do září 2019. Účinnost Novely byla v předloženém znění stanovena k 1. 1. 2020, s ohledem na přerušení projednávání tohoto návrhu lze však předpokládat účinnost pozdější. Další vývoj legislativního procesu pro Vás budeme sledovat.
[1] Tímto dnem nabyl účinnosti zákon č. 460/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a další související zákony.
[2] S výjimkou případů, ve kterých je nemovitost převáděna mezi osobami blízkými.
[3] § 1125 občanského zákoníku.
[4] Sněmovní tisk č. 411/0, k dispozici zde.
[5] Srov. navrhované znění § 1188a občanského zákoníku.