Štátna podpora nájomného bývania na Slovensku
Štátna podpora nájomného bývania na Slovensku
- Nájomné bývanie v štatistickom ohľade
Otázka vlastníckej štruktúry bytového fondu je v podmienkach Slovenskej republiky stále veľmi aktuálnou témou. Zatiaľ čo v európskom merítku dosahuje podiel nájomného bývania približne 25 % z celého bytového fondu, na Slovensku je toto číslo podstatne nižšie a pohybuje sa na úrovni približne 6 % nájomných bytov z celého bytového fondu Slovenskej republiky. K pomerne nízkemu číslu nájomných bytov, ktoré tvorí súčet štátom podporovaných nájomných bytov spolu so súkromným nájomným bývaním sa Slovenská republika dopracovala postupným vývojom. Ešte v roku 1991 dosahovali čísla nájomného bývania priemer Európskej únie. Následná privatizácia bytového fondu však navodila aktuálny stav, a teda takmer úplný zánik nájomného bývania v Slovenskej republike. Pozoruhodným faktom ostáva, že takmer 86 % zo všetkých nájomných bytov sa sústredí práve v Bratislavskom kraji.
Z uvedeného vplýva, že Slovensko výrazne zaostáva aj v podiele štátom podporovaného nájomného bývania. Podiel štátom podporovaného nájomného bývania aktuálne predstavuje len 3 % z celého bytového fondu. Naopak, vysoký podiel nájomného bývania má napr. Rakúsko (21,3%) ale aj Holandsko (28,3%).
Tabuľka č. 1: Percentuálne zastúpenie nájomného bývania v EÚ[1]
Na Slovensku aktuálne chýba okolo 200 000 bytových jednotiek. Cena nehnuteľnosti v horizonte 10 rokov spätne neustála rástla. V poslednom roku sa opakovane zvyšovali úrokové sadzby hypoték a sprísnili sa kritéria pre ich poskytnutie. Kúpyschopnosť obyvateľstva sa vzhľadom na rýchly rast inflácie neustále znižuje. Uvedené spôsobuje, že mladí ľudia na Slovensku vo veku 18-34 rokov v prevažnej väčšine (až 65,2%) prípadov bývajú stále so svojimi rodičmi. Priemer Európskej únie je v tomto ohľade nižší (49,5%).[2]
Tabuľka č. 2: Štruktúra bytového fondu v EÚ[3]
Pre čiastočné riešenie vzniknutej situácie v súvislosti s nájomným bývaním bol na Slovensku prijatý aj zákonný rámec, ktorý upravuje štátnu podporu v oblasti nájomného bývania. Či projekt štátom podporovaného nájomného bývania bude naozaj realizovaný, nevie aktuálne povedať asi nikto. Predpokladaná úspora na nájomnom bývaní pre vymedzené skupiny osôb, ktoré splnia podmienky pre poskytnutie štátom podporované nájomného bytu je odhadom 30 % až 50% v porovnaní s komerčným nájomným bývaním.
- Štátna podpora nájomného bývania
S účinnosťou od 01.01.2023 bol v Slovenskej republike prijatý zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „Zákon o štátnej podpore nájomného bývania“). Proklamovaným cieľom zákona je zabezpečiť cenovo dostupné bývanie pre širokú verejnosť. Tento cieľ má štát napĺňať prostredníctvom podpory nájomného bývania za súčasného využitia nástrojov sociálnej politiky. Nejde však o koncept sociálnych ani štartovacích bytov. Výstavba bytov nebude zaťažovať štátny rozpočet a bude realizovaná prostredníctvom súkromných investorov. Po uplynutí časového obdobia 25 rokov nevznikne nájomcovi nárok na odkúpenie bytu do osobného vlastníctva.
Osoby, ktoré majú záujem o prenájom bytu tejto kategórie, rovnako aj osoby, ktoré by sa chceli stať prenajímateľom sa musia registrovať v jednom z dvoch registrov nachádzajúcich sa v informačnom systéme, a to v registri prenajímateľov alebo registri záujemcov.
2.1 Register záujemcov
Záujemcom môže byť fyzická osoba, ktorý nadobudla vek 18 rokov, má pobyt na územní Slovenskej republiky (trvalý, prechodný alebo iný), prejavila nezáväzný záujem o postavenie nájomcu a uzatvorenie nájomnej zmluvy tým, že sa registrovala v registri záujemcov o byt. Registrácia prebieha prostredníctvom online-registračného systému, dostupného na: https://www.najomnebyvanie.info/nezavazny-formular/.
Aby sa mohol záujemca stať nájomcom musí spĺňať aj ďalšie kritéria stanovené Zákonom o štátnej podpore nájomného bývania:
- nemôže byť vedený v zozname daňových dlžníkov;
- nemôže mať evidované nedoplatky na poistnom na sociálne poistenie;
- nemôže mať nedoplatky na zdravotnom poistení; a
- nemôže byť vedený v registri exekúcii.
Splnenie vyššie uvedených kritérií skúma pred uzatvorením nájomnej zmluvy špeciálne zriadená agentúra. Údaje získava z informačných systémov verejnej správy. Údaje nevyplývajúce z informačných systémov sa potvrdzujú osobitným potvrdením nie starším ako 30 dní.
Okrem vyššie uvedených kritérií stanovuje nariadenie vlády č. 327/2022 o niektorých opatreniach v súvislosti so štátnou podporou nájomného bývania (ďalej len „Nariadenie“)[4] ďalšie kritériá pre záujemcov o poskytnutie nájomného bytu. Tie sa týkajú viacerých oblastí. Jedným z nich je aj dosiahnutie minimálne a maximálne stanoveného pravidelného príjmu. Pre predbežné overenie splnenia príjmového rozhrania je možné využiť tzv. informačnú kalkulačku: https://www.najomnebyvanie.info/kalkulacka/.
Ďalšími kritériami sú napríklad v 10 % prideľovaných bytoch ťažké zdravotné postihnutie, v 40 % prideľovaných bytov štátnozamestnanecký alebo iný pomer, neexistencia vlastníctva k bytu v určitej lokalite a iné. V každej skupine prideľovaných bytov sa súčasne aplikuje pravidlo priority registrácie.
Záujemca stráca poradie, ak je výlučným vlastníkom, väčšinovým vlastníkom alebo vlastníkom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov nehnuteľnosti určenej na trvalé bývanie v okrese, v ktorom sa nachádza byt, vo vzťahu ku ktorému záujemca záväzne prejavil záujem o uzatvorenie zmluvy o budúcej nájomnej zmluve alebo nájomnej zmluvy.
Maximálna výška nájomného bez úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a bez nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu sa vypočíta spôsobom uvedeným v prílohe k Nariadeniu.[5]
2.2 Register prenajímateľov
Keďže financovanie štátom podporovaného nájomného bývania má byť nezávislé od štátneho rozpočtu, vyžaduje sa spolupráca štátu a súkromného sektora. Štát zohráva významnú úlohu práve vo vytvorení podmienok pre výstavbu bytov.
Celý mechanizmus možno zhrnúť do nasledovných krokov:
- Založenie agentúry podľa Zákona o štátnej podpore nájomného bývania.
- Založenie, resp. existencia obchodnej spoločnosti, tzv. developera.
- Existencia investičného partnera. Investičný partner je právnická osoba so sídlom na území členského štátu Európskej únie alebo štátu, ktorý je zmluvnou stranou Dohody o Európskom hospodárskom priestore alebo Švajčiarskej konfederácie, schválená vládou Slovenskej republiky na účely uzatvorenia investičnej zmluvy.
- Uzatvorenie investičnej zmluvy medzi štátom a investičným partnerom (najmä investičnou bankou). Vláda schvaľuje na návrh agentúry (a) kritéria výberu investičných partnerov, (b) výber investičných partnerov, (c) uzatvorenie, zmenu a ukončenie každej investičnej zmluvy agentúrou. Investičná zmluva je písomná zmluva uzatvorená medzi agentúrou a investičným partnerom podľa § 269 ods. 2 Obchodného zákonníka na dobu nie kratšiu ako 25 rokov schválená vládou, najmä na účely úpravy záväzkov investičného partnera týkajúcich sa výstavby alebo iného nadobudnutia jedného alebo viacerých bytových domov a následného zabezpečenia prevádzky jedného alebo viacerých bytových domov.
- Ponuka podmienok výstavby developera investičnému partnerovi (najmä investičnej banke) na celom území Slovenskej republiky.
- Výber developera a jeho projektu investičným partnerom (najmä investičnou bankou) na podklade najvýhodnejších podmienok.
- Predloženie vybraných projektov bytových domov s nájomnými bytmi investičnými partnermi na schválenie agentúre.
- Uzatvorenie zmluvy o prevádzke bytového domu. Zmluva o prevádzke bytového domu je písomná zmluva, uzatvorená medzi jedným alebo viacerými investičnými partnermi a prenajímateľom alebo medzi jedným alebo viacerými investičnými partnermi a obchodnou spoločnosťou uvedenou v § 6 ods. 3 písm. b) podľa § 269 ods. 2 Obchodného zákonníka na dobu nie kratšiu ako 25 rokov na základe a v súlade s investičnou zmluvou, najmä na účely úpravy podmienok týkajúcich sa výstavby alebo iného nadobudnutia jedného alebo viacerých bytových domov a následnej prevádzky jedného alebo viacerých bytových domov podľa projektu nájomného bývania schváleného agentúrou.
- Splnenie požiadaviek na postavenie prenajímateľa. Prenajímateľom môže byť právnická osoba, ktorá s agentúrou uzatvorila zmluvu o prevádzke bytového domu. Pre nadobudnutie postavenia prenajímateľa sa vyžaduje splnenie viacerých podmienok, a to :
- overenie účtovnej závierky štatutárnym audítorom;
- podieľanie sa jedného alebo viacerých investičných partnerov na podnikaní právnickej osoby;
- oprávnenie na podnikanie v oblasti prenájmu bytov a nebytových priestorov;
- uzatvorenie zmluvy o prevádzke bytového domu s investičným partnerom vo vzťahu k jednému alebo viacerým bytovým domom podľa agentúrou schváleného projektu nájomného bývania;
- registrácia v registri prenajímateľov. Pre registráciu v registri sa vyžaduje uvedenie základných identifikačných znakov právnickej osoby v rozsahu údajov obchodného registra, DIČ, IČ DPH vrátane identifikácie bytových domov. Tieto údaje sú verejne prístupné.
- Nadobudnutie vlastníctva prenajímateľom. Prenajímateľ môže nadobudnúť bytový dom do svojho vlastníctva, až na základe agentúrou schváleného projektu nájomného bývania a uzatvorenej zmluvy o prevádzke bytového domu.
- Uzatvorenie nájomnej zmluvy. Zmluvu uzatvára prenajímateľ a nájomca, ktorý podľa posúdenia agentúry splnil kritériá na účely nadobudnutia postavenia nájomcu.
Pokiaľ by ste mali záujem o poskytnutie služieb v oblasti revízie nájomných zmlúv akéhokoľvek druhu, neváhajte sa na nás obrátiť.
[1] SZOLGAYOVÁ, E. a kol.: „Podpora nájomného bývania“ [online]. Národný projekt podpory kvality sociálneho dialógu. Ministerstvo práce, sociálnych vecí a rodiny Slovenskej republiky. Dostupné na: https://www.ia.gov.sk/data/files/np_PKSD/Analyzy/ZMOS/Analyza_Podpora_najomneho_byvania_FINAL_17102019_ZMOS.PDF.
[2] Eurostat, 2020. Dostupné: https://statnynajomnybyt.sk/#uvod [online].
[3] CÁR, M: „Stav a perspektíva nájomného bývania na Slovensku“ in Slovenská štatistika a demografia. Recenzovaný vedecký časopis so zameraním na prezentáciu moderných štatistických a demografických metód a postupov. 2020. 31 – 43 s.
[4] https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2022/327/20221101.html
[5] https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/prilohy/SK/ZZ/2022/327/20221101_5452868-2.pdf