Nový katastrální zákon na Slovensku v legislativním procesu

V březnu minulého roku byl na mezirezortní připomínkování předložen návrh nového zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a o změně a doplnění některých zákonů (dále jen „Návrh“), který má nahradit dosavadní zákon č. 162/1995 Z.z. S přihlédnutím ke změnám v organizaci místní státní správy považoval předkladatel, Úřad geodezie, kartografie a katastru (dále jen „Úřad“), za vhodné vypracovat nový katastrální zákon až po přijetí právních předpisů upravujících postavení a působnost orgánů místní státní správy ( stalo se tak v říjnu 2013). K vypracování zcela nového katastrálního zákona došlo jak s ohledem na aktuální potřebu modernizace katastru nemovitostí, tak na rozsah navržených změn. Návrh byl letos v březnu odeslán na jednání vlády, která k němu doposud nezaujmula stanovisko.

Nový právní předpis si klade za cíl zejména zpřehlednit úpravu práv a povinností na úseku katastru nemovitostí a vytvořit legislativní podmínky na zlepšení jeho fungování s přihlédnutím na požadavky praxe. K těmto požadavkům patří především zrychlení a zkvalitnění registrace nemovitostí, zjednodušení přístupu k údajům evidovaných v katastru nemovitostí a zvyšování lokalizační jistoty polohy a tvaru nemovitosti na zemském povrchu.

Návrh zavádí celou řadu změn, z těch nejvýznamnějších uvedeme následující (některým z nich se budeme blíže věnovat níž):

• nová definice pozemku jako předmětu práva jeho jednoznačnými hranicemi se současným průmětem takto určených hranic do příslušné vektorové katastrální mapy;
• samostatná část katastrálního zákona věnovaná geodetickým a kartografickým činnostem;
• povinnost Úřadu vést seznam autorizovaných geodetů a kartografů na úseku katastru;
• povinnost úředního ověřování operátu vytýčení hranic pozemku;
• nový institut geometrického plánu na určení hranice pozemku v referenčním geodetickém systému na určování polohy;
• elektronizace katastru nemovitostí;
• precizování pojmu „katastr nemovitostí“ jako veřejného rejstříku o vybraných nemovitostech (pozemcích, budovách, podzemních stavbách, bytech a nebytových prostorech);
• definice toho, co je „předmětem katastru“ (jsou to jenom takové nemovitosti a práva k nemovitostem, které jsou v katastrálním zákoně přesně vymezeny);
• zavedení evidence cen nemovitostí do katastru;
• zavedení nových speciálních druhů katastrálního řízení;
• rozšíření důvodů přerušení a zastavění řízení o návrhu na vklad;
• precizování ustanovení řízení o záznamu a o opravě chyby v katastrálním operátu;
• zavedení nového výstupu z katastru – soupisu nemovitostí, který bude obsahovat seznam všech nemovitostí jednoho vlastníka, správce anebo nájemce z celého území Slovenské republiky;

Geometrický plán na určení hranic pozemku (§94 odst. 4 Návrhu)

Podle důvodové zprávy k Návrhu více jak třetina z celkového počtu pozemků na Slovensku byla určena a lokalizována ještě v uherských geodetických systémech. Pro účely zpřesnění evidence hranic proto Návrh zavádí nový institut geometrického plánu na určení hranice pozemku v referenčním geodetickém systému na určování polohy. Podle aktuální právní úpravy je možné do katastru zapsat jenom takový geometrický plán, který slouží na rozdělování, slučování pozemků anebo na jinou změnu jejich faktické hranice.

V případě, pokud bude Návrh přijat, bude vlastníkům pozemků umožněno podílet se na rozhodování o tom, jak kvalitně bude jejich pozemek evidován v katastru a s jakou jistotou bud možné jeho hranice rekonstruovat v terénu. Pochopitelně, stát nedisponuje kapacitami nato, aby zastřešil celoplošné změření všech pozemků dosud neurčených v referenčním systému, proto ponechává tuto odpovědnost primárně na vlastníky. Určení přesné výměry pozemků by mělo vlastníky zajímat hlavně, pokud se jedná o takové záležitosti, jakými jsou výběr daní anebo oceňování pozemků.

Nové speciální druhy katastrálního řízení (§60 a 61 Návrhu)

Ve smyslu Návrhu mají být zavedeny dva nové druhy speciálního katastrálního řízení - „Doplňování anebo změna evidovaných údajů o vlastníkovi, jiné oprávněné osobě anebo o nemovitosti“ a „Přešetřovaní údajů katastru“. Prvé z uvedených řízení se použije na doplnění anebo změnu údajů, které jsou již evidovány v katastru nemovitostí. Půjde o takové údaje, jakými jsou změna příjmení, názvu právnické osoby, trvalého pobytu apod. Takové doplnění anebo změnu je možné uskutečnit i v jiných řízeních, například v řízení o návrhu na vklad je možné zapsat rovněž změnu příjmení bez potřeby zahájení speciálního řízení. V rámci tohoto řízení není možné zapisovat údaje o právech k nemovitostem, jelikož je uvedené možné pouze v řízení o vkladu anebo záznamu.

Ve druhém z výše uvedených řízení okresní soud přešetřuje správnost údajů katastru zapsaných z veřejných a jiných listin, přešetřuje ohlášené nebo jinak zjištěné změny údajů katastru a postup při jejich zápisu. Toto řízení může zahájit okresní soud z vlastního podnětu anebo na návrh toho, koho práva jsou údaji katastru dotčeny. Cílem nově zavedené právní úpravy je eliminovat neodůvodněné podání na opravu chyby zejména tím, že uvedené řízení může předcházet řízení o opravě chyby, a zároveň bude zpoplatněno. Pokud v řízení o přešetření údajů okresní soud zjistí chybné údaje, zahájí řízení o opravě chyby a vrátí navrhovateli správní poplatek.

Rozšíření důvodů přerušení a zastavení řízení o návrhu na vklad (§38 a 39 Návrhu)

Původní důvody přerušení řízení návrhu na vklad jsou v Návrhu rozšířeny o případ, pokud byl doručen protest prokurátora anebo žaloba ve správním soudnictví proti předchozímu rozhodnutí vydanému v řízení o vkladu, vykonání nebo nevykonání záznamu, týkající se nemovitosti, právo, ke které je předmětem řízení. Za současného stavu platí, že pokud je okresnímu úřadu v průběhu řízení o vkladu doručena správní žaloba, ten řízení nepřeruší, protože se nejedná o zákonný důvod na přerušení řízení. Jelikož podání správní žaloby nebrání dalším převodům nemovitosti, v praxi tak vznikají problémové situace. Pokud je na základě takové žaloby následně zrušeno rozhodnutí soudu o zrušení předchozího rozhodnutí o vkladu.

Dalším důvodem pro přerušení vkladového řízení, který ve smyslu Návrhu přibyl, je situace, pokud účastník řízení odstoupil od smlouvy anebo dohody před vydáním rozhodnutí o vkladu. Uvedený důvod byl doplněn v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu Slovenské republiky (sp.zn. 6 Sžo/229/2010). Okresní úřad by měl po doručení odstoupení od smlouvy řízení přerušit za účelem zjištění, zda bylo odstoupení doručeno do dispoziční sféry druhé strany, a zda nevznikl mezi stranami spor ohledem jeho platnosti. Okresní úřad zároveň vyzve ostatní účastníky řízení, aby v případě, pokud zpochybňují platnost odstoupení od smlouvy, podali návrh na určení neplatnosti odstoupení od smlouvy, a to do 60 dní ode dne doručení rozhodnutí o přerušení řízení. Pokud bude prokázáno podání žaloby o určení neplatnosti odstoupení, okresní úřad opětovně přeruší řízení z důvodu řízení o předběžné otázce. Pokud účastník žalobu nepodá, okresní úřad řízení zastaví.

Tento důvod byl do Návrhu implementován z toho důvodu, že okresní úřad jakožto správní orgán není oprávněn zkoumat platnost odstoupení od smlouvy. Pokud v praxi účastník oznámí okresnímu úřadu před rozhodnutím o návrhu na vklad, že odstoupil od smlouvy, ten zkoumá jen skutečnost, jestli účastníkem deklarovaný důvod odstoupení připouští zákon anebo smlouva, ale nezkoumá platnost odstoupení. Tento problém by se měl přijetím Návrhu odstranit.

V souladu s dodržováním zásady priority zápisů Návrh explicitně stanovil jako důvod přerušení skutečnost, že řízení předchází dříve zahájené řízení o vkladu anebo řízení o záznamu. Takové přerušení se vyznačí úředním záznamem ve spise a oznámí se účastníkům řízení; okresní úřad o něm nemusí vydávat samostatné rozhodnutí.

Důvody pro zastavení řízení o vkladu byly v souladu s modifikací důvodů na přerušení řízení doplněny o případ, pokud účastník řízení odstoupil od smlouvy anebo dohody před rozhodnutím o vkladu a po přerušení řízení a na soud nebyla ve stanovené lhůtě podaná žaloba na určení neplatnosti odstoupení. Návrh taktéž vymezuje případy, kdy není možné podat odvolání proti rozhodnutí o zastavení řízení – pokud účastníci řízení vzali návrh na vklad zpět, pokud ve stanovené lhůtě nebyl zaplacen správní poplatek a pokud ve věci jedná jiný příslušný okresní úřad.

Částečné vykonání záznamu (§50 Návrhu)

Z důvodu požadavků aplikační praxe Návrh zavádí možnost částečného vykonání záznamu pro případ, že jsou podmínky na vykonání záznamu splněny jen ve vztahu k některým nemovitostem. Okresní úřad vyhotoví o vykonání záznamu k některým nemovitostem úřední záznam s uvedením důvodu, pro který vykonal záznam jenom k těmto nemovitostem a zruší plombu vyznačenou ke všem nemovitostem uvedeným v záznamové listině.

Závěr

Navrhovaná účinnost Návrhu je k 1. 1. 2016, přičemž se předpokládá, že úpravu v něm obsaženou bude ještě před přijetím jeho finální verze nezbytné uvést do souladu i s novými civilními procesně právními kodexy, které mají nabýt účinnosti půlroku později.
Potřeba takového souladu je zřejmá například i s ustanovení § 343 odst. 2 Civilního sporového pořádku, podle kterého může soud zajišťovacím opatřením zřídit zástavní právo na zajištění peněžité pohledávky věřitele, pokud je zde obava, že exekuce bude ohrožena. Zástavní právo se zřizuje vydáním usnesení o zajišťovacím opatření a vzniká zápisem do příslušného rejstříku. Je zřejmé, že v případě, pokud bude zástavní právo zřízené k nemovitosti, která je zapsána v katastru nemovitostí, zápis zástavního práva se uskuteční záznamem do katastru nemovitostí, který bude mít v tomto případě konstitutivní účinky. Ve smyslu znění Návrhu i aktuálně účinného zákona má záznam zásadně deklaratorní povahu. Uvedený nesoulad bude do přijetí Návrhu nezbytné odstranit.