Novela občanského zákoníku
Zrušení předkupního práva k podílu na nemovitosti účinné k 1. 7. 2020 a další změny
Dne 1. 7. 2020 nabyla účinnosti rozsáhlá novela zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „Občanský zákoník“), která ruší dosavadní podobu předkupního práva spoluvlastníků nemovitosti k podílu na této nemovitosti a výrazným způsobem mění některé aspekty bytového spoluvlastnictví a společenství vlastníků jednotek (dále jen jako „SVJ“), jakož i zavádí možnost smluvní pokuty u nájmu bytu a nájmu domu. Krom výše uvedeného se novela také zabývá změnou zák. č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích, a to konkrétně změnou v úpravě družstev.
Zrušení předkupního práva
Nejdůležitější změnou, kterou novela přináší, je bezpochyby zrušení předkupního práva spoluvlastníků k podílu na nemovité věci. Toto právo je (staro)nově zachováno pouze pro spoluvlastnictví založené pořízením pro případ smrti s trváním po dobu 6 měsíců od vzniku takového spoluvlastnictví.
Předkupní právo bylo problematické především při převodu garážových stání v domech s SVJ. Garážové stání v domě s SVJ je totiž zpravidla vyjádřeno jako spoluvlastnický podíl na jednotce garáže, která zahrnuje všechna garážová stání v dané nemovitosti. Dle dosavadní úpravy byli všichni, kteří prodávali „své“ garážové stání v domě s SVJ, nuceni nabídnout ho před prodejem nejdříve ostatním vlastníkům garážových stání, jako spoluvlastníkům garážové jednotky. Celý proces převodu byl tak nejen administrativně, ale i časově velmi náročný, zejména s ohledem na to, že předkupník měl ze zákona lhůtu 3 měsíců na zaplacení kupní ceny prodávajícímu namísto koupěchtivého.
Dle znění novely již nemusí převodce podílu na nemovité věci (typicky tedy převodce garážového stání v nemovitosti se SVJ), vyčkávat (ne)využití předkupního práva ostatními spoluvlastníky a odpadá tak často složitě realizovatelná administrativní zátěž. Zákonodárce se tím vrátil k původní koncepci obsažené v Občanském zákoníku před novelou účinnou od 1. 1. 2018, kterou bylo zákonné předkupní právo spoluvlastníků všech nemovitostí zavedeno.
Změny týkající se bytového spoluvlastnictví a společenství vlastníků jednotek
Novela dále obsahuje některé koncepční změny v úpravě bytového spoluvlastnictví a SVJ, přičemž nejdůležitější z nich pro Vás shrnujeme níže.
Novinkou je přechod dluhů spojených s jednotkou. Dluhy spojené s jednotkou nově zpravidla přechází na nového vlastníka jednotky, mohl-li je zjistit. Při převodu jednotky převodce předkládá nabyvateli potvrzení od osoby odpovědné za správu domu o (ne)existenci dluhů spojených s jednotkou. Pokud potvrzení některé dluhy neobsahuje, má se za to, že je nabyvatel nemohl zjistit a převodce tedy zůstane nadále dlužníkem těchto dluhů.
Novela zjednodušuje proces nařízeného prodeje jednotky. Takový prodej může vlastníkovi jednotky nařídit soud na návrh správce nemovitosti a při souhlasu většiny vlastníků jednotek v dané nemovitosti. Návrh na nucený prodej může být podán za předpokladu, že vlastník jednotky porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, a to i přes výstrahu zaslanou mu správcem nemovitosti.
Další změnou je, že SVJ může nově založit i pouze jediný vlastník všech jednotek. Tato změna přináší úlevu především pro developery, kteří budou moci založit SVJ ještě před rozprodejem jednotek v nemovitosti. Novela zároveň upravuje pravidlo pro povinné založení SVJ. Nově mají vlastníci jednotek v dané nemovitosti povinnost založit SVJ, pokud je v nemovitosti alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.
Nad rámec výše uvedeného novela dále mění podmínky pro prohlášení vlastníka nemovitosti, který rozděluje nemovitost na jednotky, a zjednodušuje proces vytváření společenství vlastníků jednotek a další úkony spojené se společenstvím vlastníků jednotek.
Smluvní pokuta u nájmu bytu a nájmu domu
Změny se dotýkají i smluvní pokuty u nájmu bytu a nájmu domu (tzn. nájmu k zajištění bytových potřeb). Dle předchozí zákonné úpravy nebylo možné, aby pronajímatel do smlouvy o nájmu bytu nebo domu zakotvil smluvní pokutu při porušení povinností nájemce ze smlouvy. Dle novely je možné smluvní pokutu sjednat, avšak s tím omezením, že smluvní pokuta a jistota (kauce) nesmí v součtu převýšit trojnásobek měsíčního nájemného.