Zrušení předkupního práva k podílu na nemovitosti účinné k 1. 7. 2020 a další změny
Dne 18. 3. 2020 schválil Senát České republiky rozsáhlou novelu zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „Občanský zákoník“), jejíž předpokládaná účinnost je k 1. 7. 2020, která nově zruší stávající podobu předkupního práva spoluvlastníků nemovitosti k podílu na této nemovitosti a výrazným způsobem změní některé zaběhlé instituty v úpravě společenství vlastníků jednotek (dále jen jako „SVJ“), jakož i zavede možnost smluvní pokuty u nájmu bytu a nájmu domu. Krom výše uvedeného se novela také zabývá změnou zák. č. 90/2012 Sb., o kapitálových společnostech a družstvech, a to konkrétně změnou v úpravě družstev.
Zrušení předkupního práva
Nejdůležitější změnou je bezpochyby zrušení předkupního práva spoluvlastníků k podílu na nemovité věci. Toto právo bude (staro)nově zachováno pouze pro spoluvlastnictví založené pořízením pro případ smrti s trváním po dobu 6 měsíců od vzniku takového spoluvlastnictví.
Předkupní právo bylo problematické především při převodu garážových stání v domech s SVJ. Garážové stání v domě s SVJ je totiž zpravidla vyjádřeno jako spoluvlastnický podíl na jednotce garáže, která zahrnuje všechna garážová stání v dané nemovitosti. Dle nynější úpravy jsou nuceni všichni, kteří prodávají „své“ garážové stání v domě s SVJ, nabídnout ho před prodejem nejdříve ostatním vlastníkům garážových stání, jako spoluvlastníkům na jednotce garáže. Celý proces převodu je tak nejen administrativně, ale i časově velmi náročný, s ohledem na to, že předkupník má ze zákona 3 měsíce na zaplacení kupní ceny prodávajícímu namísto koupěchtivého.
Dle znění novely již nebude muset převodce podílu na nemovité věci (typicky tedy převodce garážového stání v nemovitosti se SVJ), vyčkávat (ne)využití předkupního práva ostatními spoluvlastníky a odpadne tak často složitě realizovatelná administrativní zátěž. Zákonodárce se tím vrátil k původní koncepci obsažené v Občanském zákoníku před novelou účinnou od 1. 1. 2018, kterou bylo zákonné předkupní právo spoluvlastníků všech nemovitostí zavedeno.
Změny týkající se společenství vlastníků jednotek
Návrh novely zákona dále obsahuje některé koncepční změny v úpravě SVJ, přičemž nejdůležitější z nich pro Vás shrnujeme níže.
SVJ bude nově moci založit i pouze jediný vlastník všech jednotek. Tento institut přinese úlevu především pro developery, kteří budou moci založit SVJ ještě před rozprodejem jednotek v nemovitosti. Novela zároveň stanovuje nový nejzazší moment založení SVJ, a to k okamžiku, kdy je v nemovitosti alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.
Další novinkou bude přechod dluhů spojených s jednotkou. Účinností novely by nově měly dluhy spojené s jednotkou zpravidla přecházet na nového vlastníka jednotky, mohl-li je zjistit. Při převodu jednotky bude tedy převodce předkládat nabyvateli potvrzení od osoby odpovědné za správu domu o (ne)existenci dluhů spojených s jednotkou. Pokud potvrzení některé dluhy nebude obsahovat, má se za to, že je nabyvatel nemohl zjistit a převodce tedy zůstane nadále dlužníkem těchto dluhů.
Zjednodušen má být i proces nuceného prodeje jednotky. Takový prodej může vlastníkovi jednotky nařídit soud na návrh správce nemovitosti a při souhlasu většiny vlastníků jednotek většinou jejich hlasů. Návrh na nucený prodej může být podán za předpokladu, že vlastník jednotky porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, a to i přes výstrahu zaslanou mu správcem nemovitosti.
Nad rámec výše uvedeného novela dále zjednodušuje proces vytváření společenství vlastníků jednotek, podmínky pro prohlášení vlastníka nemovitosti, který rozděluje nemovitost na jednotky a další úkony spojené se společenstvím vlastníků jednotek.
Smluvní pokuta u nájmu bytu a nájmu domu
Změny se dotknou i smluvní pokuty u nájmu bytu a nájmu domu (tzn. nájmu k zajištění bytových potřeb). Dle nynější zákonné úpravy není možné, aby pronajímatel do smlouvy o nájmu bytu nebo domu zakotvil smluvní pokutu při porušení povinností nájemce ze smlouvy. Dle novely bude možné smluvní pokutu sjednat, avšak s tím omezením, že smluvní pokuta a jistota (kauce) nesmí v součtu převýšit trojnásobek měsíčního nájemného.